Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев не освобождает собственника от обязанности платить налоги. Независимо от срока договора, любая регулярная сдача жилья в аренду признается получением дохода, а значит, подлежит налогообложению.
1. Какой налог платить?
- Если вы физическое лицо без статуса самозанятого или ИП – вы платите НДФЛ 13% (или 15%, если общий доход за год превышает 5 млн рублей). В этом случае нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.
- Если вы зарегистрированы как самозанятый (режим «Налог на профессиональный доход») – ставка составит 4% при аренде физическому лицу и 6% при аренде юридическому лицу или ИП. Важно, что самозанятым можно стать онлайн через приложение «Мой налог», и декларацию подавать не нужно – налог рассчитывается автоматически.
- Если вы ИП – налог зависит от выбранной системы налогообложения (например, УСН 6% или 15%).
2. Почему договор на 11 месяцев?
Многие заключают договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре (регистрация обязательна только для договоров аренды сроком от 1 года). Однако это никак не влияет на налогообложение – налог всё равно нужно платить с полученного дохода.
3. Как уменьшить налоговую нагрузку?
- Зарегистрироваться как самозанятый – это законный и выгодный способ снизить ставку налога почти в три раза.
- Заключать договор официально, указывая реальную сумму аренды. Это поможет избежать штрафов, если налоговая запросит сведения от банков или от жильцов.
- Если вы сдаёте квартиру через агентство, можно оформить агентский договор, где агент удерживает и перечисляет налог (если он выступает налоговым агентом).
4. Ответственность за неуплату налога
Если налоговая обнаружит, что квартира сдаётся неофициально, возможно начисление налога за три предшествующих года, а также штраф до 20% от суммы неуплаченного налога и пени. При повторных нарушениях – ответственность может стать более серьёзной.
Вывод: независимо от срока договора аренды (даже 11 месяцев), налог платить обязательно. Оптимальный вариант для частного лица – зарегистрироваться как самозанятый и платить 4–6% с реального дохода. Это законно, просто и безопасно.