Если кратко: необходимость регистрации дополнительного соглашения к договору аренды зависит от того, подлежит ли государственной регистрации сам договор аренды и какие изменения в него вносит соглашение.
1. Общие правила. Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды недвижимости заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации. При этом все изменения и дополнения к зарегистрированному договору также должны быть зарегистрированы в Росреестре, если они затрагивают существенные условия (например, срок, предмет, размер арендной платы, площадь, адрес объекта).
2. Когда регистрация обязательна. Регистрация дополнительного соглашения нужна, если:
- меняется срок аренды (продлевается или сокращается);
- изменяется объект аренды (площадь, адрес, кадастровый номер);
- меняется арендная плата, если она является существенным условием договора и прямо указана в зарегистрированном тексте.
В этих случаях Росреестр должен внести изменения в запись о договоре.
3. Когда можно не регистрировать. Если договор аренды заключен на срок менее года, он не требует регистрации. Следовательно, и дополнительное соглашение к нему также не нужно регистрировать. Также регистрация не нужна, если изменения не затрагивают существенные условия договора (например, корректируется порядок оплаты, ответственность сторон, режим работы и т.п.).
4. Практический совет. Если ваш основной договор был зарегистрирован, а допсоглашение меняет площадь и ставку, то регистрировать его в Росреестре нужно. В противном случае при проверке или споре арендодатель может ссылаться на старые данные. Подготовьте соглашение в письменной форме, подайте заявление в Росреестр от обеих сторон и приложите квитанцию об оплате госпошлины.
5. Последствия отсутствия регистрации. Если соглашение подлежит регистрации, но вы этого не сделали, оно будет считаться незаключенным в части изменений. То есть юридически будут действовать старые условия аренды.
Вывод: проверьте, зарегистрирован ли ваш основной договор и насколько существенные изменения внесены. Если договор зарегистрирован и корректируется площадь или ставка, соглашение обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Это убережет вас от возможных споров и признания изменений недействительными.