Регистрация допсоглашения к договору купли-продажи

Question

Я купил квартиру год назад, но сейчас мы с продавцом договорились изменить некоторые условия договора купли-продажи (например, порядок расчетов и уточнение площади). Мне сказали, что нужно составить дополнительное соглашение. Подскажите, нужно ли его регистрировать в Росреестре, и как вообще правильно оформить такие изменения?

Answer 1

В вашей ситуации важно понимать, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости может иметь разный юридический вес в зависимости от того, какие именно условия договора вы изменяете.

Ключевые моменты:

• Если изменения касаются условий, влияющих на переход права собственности (например, цена, предмет договора, характеристики недвижимости, существенные условия), то такое соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, так как именно эти данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Если изменения касаются только внутренних расчетов между сторонами (например, уточнение графика платежей без изменения цены договора), то государственная регистрация такого соглашения не требуется. Оно будет действовать только между вами и продавцом.
• Форма соглашения: дополнительное соглашение оформляется в письменном виде, с обязательным указанием, что оно является неотъемлемой частью основного договора купли-продажи. Подписывается обеими сторонами.
• Нотариальное удостоверение требуется только в случаях, когда сам основной договор подлежал нотариальному удостоверению (например, продажа долей в квартире). Тогда и дополнительное соглашение также удостоверяется нотариусом.

Алгоритм действий:

1. Определите, какие именно условия вы меняете и влияют ли они на сведения о праве собственности.
2. Составьте дополнительное соглашение. Лучше всего сделать это через юриста, чтобы избежать ошибок в формулировках.
3. Если изменения затрагивают существенные условия, подайте соглашение в Росреестр через МФЦ вместе с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.
4. Если регистрация не требуется, просто подпишите соглашение с продавцом и храните его вместе с основным договором.

Важно: даже если регистрация не нужна, соглашение имеет юридическую силу между вами и продавцом. Но при возможных спорах с третьими лицами (например, банком или органами госвласти) зарегистрированные изменения будут иметь приоритет.

Таким образом, если меняются условия, влияющие на право собственности - соглашение обязательно регистрируется. Если изменения касаются только личных расчетов - регистрация не требуется.