Ваша ситуация довольно распространена, особенно среди тех, кто самостоятельно строит дом на участке под индивидуальное жилищное строительство. Давайте разберем по шагам.
1. Общие правила налогообложения при продаже недвижимости
- Если Вы владеете домом менее минимального срока, установленного законом, то при продаже обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15%, если общая сумма дохода превышает 5 млн рублей в год).
- Если Вы владеете домом достаточно долго, то налог платить не нужно.
2. Сроки владения
- Стандартный срок безналогового владения недвижимостью – 5 лет.
- Срок сокращается до 3 лет, если недвижимость получена по наследству, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
3. Как считать срок владения для построенного дома
- Для построенного дома отчет идет с момента государственной регистрации права собственности, а не с момента начала строительства.
- Если Вы оформили право собственности только недавно, то минимальный срок еще не прошел.
4. Возможности уменьшить налоговую нагрузку
- Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 млн рублей при продаже жилого дома.
- Либо можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на строительство (чеки, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ).
5. Практический пример
Если Вы продадите дом за 6 млн рублей, а расходы на строительство составили 4,5 млн и у Вас есть подтверждающие документы, то налогооблагаемая база составит 1,5 млн. С этой суммы нужно будет заплатить 13% НДФЛ (195 тыс. рублей). Если документы на расходы отсутствуют, можно применить фиксированный вычет 1 млн рублей, и налог будет рассчитываться с 5 млн (650 тыс. рублей).
6. Рекомендации
- Если дом оформлен недавно и нет срочной необходимости продавать, имеет смысл дождаться истечения минимального срока владения.
- Соберите максимум документов, подтверждающих расходы на строительство.
- При заключении сделки учитывайте, что налоговая служба может проверять рыночную стоимость объекта, и если цена сделки занижена, налог может быть рассчитан исходя из кадастровой стоимости.
Вывод: продать дом без налога можно только после истечения минимального срока владения (3 или 5 лет). Если Вы хотите продать раньше, то налог можно уменьшить за счет вычетов и подтвержденных расходов.