Ситуация, в которой вы оказались, действительно непростая, но важно правильно разделить понятия форс-мажор и ответственность сторон по договору аренды.
Форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) закреплён в статье 401 Гражданского кодекса РФ. К ним относятся события чрезвычайного и непредотвратимого характера (например, стихийные бедствия, военные действия, запреты государственных органов). Прорыв трубы в доме, как правило, к форс-мажору не относится, поскольку это эксплуатационная проблема, за состояние инженерных систем отвечает собственник и управляющая компания.
Что это значит для вас:
- Арендодатель несёт обязанность предоставить жильё в состоянии, пригодном для проживания (ст. 611 ГК РФ). Если квартира стала непригодна из-за аварии, вы вправе требовать либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора.
- Если имущество пострадало, то вопрос компенсации зависит от того, на чьей стороне возникла причина ущерба. Если вина управляющей компании или собственника (например, старые трубы, отсутствие ремонта) - ответственность может лежать на них.
- Форс-мажор освобождает сторону от ответственности за неисполнение обязательств, но не отменяет самих обязательств. То есть арендодатель не может ссылаться на форс-мажор, чтобы не выполнять свою обязанность по предоставлению жилья.
Ваши действия:
- Зафиксируйте факт аварии (акт от управляющей компании, фото и видеофиксация).
- Направьте арендодателю письменное уведомление о том, что квартира непригодна для проживания, и заявите требования (ремонт, снижение платы или расторжение договора).
- Если имущество повреждено - составьте список ущерба и подайте претензию арендодателю и/или управляющей компании.
- При отказе - вы вправе обратиться в суд с требованием компенсации ущерба.
Важно: ссылки арендодателя на форс-мажор в данной ситуации юридически несостоятельны. Вероятнее всего, это попытка уйти от ответственности.
Вывод: Вы имеете право требовать восстановления квартиры, уменьшения арендной платы или расторжения договора. А вопрос компенсации ущерба решается через определение ответственного лица (собственник или управляющая компания).