Ваша ситуация достаточно распространённая, и важно правильно разделить личные и предпринимательские доходы, чтобы избежать претензий со стороны налоговой инспекции.
1. Правовой статус имущества.
Если квартира принадлежит вам как физическому лицу (то есть вы купили её не на расчётный счёт ИП и не используете в предпринимательской деятельности), то формально вы вправе сдавать её в аренду как физическое лицо. В этом случае вы заключаете обычный договор аренды, указываете в нём свои паспортные данные и оплачиваете налог с доходов физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% либо 15% (если доход превышает 5 млн рублей в год) или применяете налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятый»), если подходите под его условия.
2. Когда сдача квартиры считается предпринимательской деятельностью.
Если вы систематически сдаёте несколько объектов недвижимости, рекламируете услуги, предоставляете дополнительные сервисы (уборка, заселение, ремонт), налоговая может посчитать, что вы фактически ведёте бизнес. Тогда доходы следует учитывать в рамках ИП, а не как физического лица. В противном случае возможны штрафы за «незаконное предпринимательство».
3. Налоговые режимы и их различия.
- Как физлицо: платите НДФЛ 13–15%, подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Это самый простой вариант, если квартира одна и сдаётся без бизнес-признаков.
- Как ИП: вы можете применять УСН (6% или 15%) или патентную систему (ПСН). Патент часто выгоднее, но требует ведения учёта и отчётности.
- Как самозанятый: если доход до 2,4 млн рублей в год и нет работников, можно платить 4% с арендаторов-физлиц и 6% с юрлиц. Это легальный и удобный вариант без сложной бухгалтерии.
4. Риски и рекомендации.
Если вы зарегистрированы как ИП, но доход от аренды не связан с вашим бизнесом, налоговая может задать вопрос, почему вы не учли этот доход в отчётности ИП. Поэтому важно документально подтвердить, что квартира не используется в предпринимательской деятельности. Желательно иметь раздельные договоры, счета и платежи.
Вывод: да, ИП может сдавать личную квартиру как физическое лицо, если это имущество не задействовано в бизнесе. Главное - аккуратно оформить документы, вовремя уплачивать налоги и не смешивать личные и предпринимательские доходы. При сомнениях лучше получить письменную консультацию в вашей налоговой инспекции.