Сдача квартиры в аренду организации

Question

У меня есть квартира в Москве, и ко мне обратилась небольшая компания, которая хочет арендовать её под офис. Я никогда раньше не сдавал жильё именно организации, только частным лицам. Хотелось бы понять, какие есть особенности при заключении договора аренды с юридическим лицом: нужно ли менять статус квартиры, как правильно оформить договор, какие налоги платить и какие риски учесть?

Answer 1

Сдача квартиры в аренду организации имеет ряд особенностей по сравнению с арендой физическим лицам. Важно учитывать как юридические нюансы, так и налоговые последствия.

1. Правовой статус квартиры.
По закону жилое помещение можно использовать только для проживания. Если организация планирует разместить там офис, это формально противоречит Жилищному кодексу. Чтобы использовать квартиру под офис, требуется перевести её в нежилой фонд. Однако на практике многие компании заключают договор аренды квартиры с формулировкой «для проживания сотрудников». Это снижает риски, но полностью их не исключает.

2. Договор аренды.
Договор обязательно заключается в письменной форме. В нём указываются стороны (вы как арендодатель и организация-арендатор), срок аренды, размер и порядок оплаты, условия расторжения. Важно прописать:

• назначение помещения (лучше указывать «для проживания сотрудников»);
• срок договора (обычно 11 месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации в Росреестре);
• ответственность за коммунальные платежи и содержание квартиры;
• возможность досрочного расторжения.

3. Налоги.
Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ в размере 13% (или 15% при доходах свыше 5 млн рублей в год). Если вы состоите на учёте как самозанятый, то налог составит 6% при сдаче юридическому лицу. Это позволит снизить налоговую нагрузку и упростить отчётность.

4. Риски.
Основные риски связаны с использованием квартиры не по назначению. Если соседи или управляющая компания пожалуется, может быть инициирована проверка. Также важно учитывать, что организация может перепланировать или переоборудовать помещение, что в дальнейшем создаст проблемы.

5. Рекомендации.

1. Заключайте договор только в письменной форме, с печатью и подписью руководителя.
2. Проверяйте реквизиты компании через ЕГРЮЛ.
3. Рассмотрите регистрацию в качестве самозанятого для уплаты налога 6%.
4. Старайтесь прописать в договоре, что помещение используется для проживания сотрудников.

Вывод: сдавать квартиру организации возможно, но с юридической точки зрения нужно внимательно отнестись к формулировкам в договоре и налоговым вопросам. Если планируется долгосрочная аренда именно под офис, стоит рассмотреть перевод квартиры в нежилое помещение.