Продажа квартиры, в которую вы ранее вложили средства на капитальные улучшения, действительно может вызывать вопросы относительно налогообложения. Разберём ситуацию подробно.
1. Что такое неотделимые улучшения
Согласно ст. 623 Гражданского кодекса РФ, неотделимые улучшения - это изменения, которые невозможно отделить от имущества без ущерба для него. К ним относятся, например, капитальная перепланировка, замена систем отопления, сантехники, электрики, установка встроенной мебели, окон и т.п. В отличие от обычного косметического ремонта, такие улучшения увеличивают стоимость объекта.
2. Учитываются ли они при расчете налога
При продаже недвижимости физическим лицом налог рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и ценой приобретения (ст. 220 НК РФ). Если вы можете документально подтвердить расходы на неотделимые улучшения, они могут быть включены в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу.
3. Какие документы нужны
Для подтверждения затрат необходимо иметь:
- договоры с подрядчиками или строительными организациями;
- акты выполненных работ (КС-2, КС-3);
- чеки, квитанции, банковские выписки;
- при необходимости - проект перепланировки и разрешение на неё.
Если документы оформлены корректно и отражают реальные расходы, ФНС обязана их учесть при определении налога.
4. Пример
Допустим, вы купили квартиру за 6 млн руб., потратили 800 тыс. руб. на капитальные улучшения (подтверждено актами и чеками) и продали за 7 млн руб. В этом случае налоговая база составит не 1 млн, а 200 тыс. руб. (7 - (6 + 0,8)).
5. Если нет документов
Без документального подтверждения улучшения не будут учтены. В таком случае можно применить имущественный вычет в размере до 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ), но это менее выгодно.
6. Вывод
Чтобы уменьшить налог при продаже квартиры:
- Соберите и сохраните все документы по улучшениям.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ, указав расходы на приобретение и улучшения.
- При необходимости приложите копии подтверждающих документов.
Важно: если квартира находилась в собственности более минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от условий приобретения), налог платить не нужно вовсе.
Таким образом, неотделимые улучшения могут реально сократить сумму налога, но только при наличии корректных подтверждающих документов.