Оспаривание права собственности застройщика на общедомовые помещения

Question

Я купил квартиру в новостройке в прошлом году. Сейчас застройщик передал дом управляющей компании, но выяснилось, что часть технических помещений (подвал и кладовые) оформлены не как общедомовое имущество, а как собственность застройщика. Я хочу понять, законно ли это и можно ли оспорить регистрацию этих помещений, ведь мы, жильцы, считаем, что они должны принадлежать дому. Что мне делать и куда обращаться?

Answer 1

Ситуация, которую вы описали, действительно распространена при передаче новостройки в эксплуатацию. Застройщики нередко пытаются сохранить за собой право собственности на подвалы, чердаки или кладовые, хотя по закону эти помещения чаще всего относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Что говорит закон:

• Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (в том числе технические этажи, подвалы, лифтовые шахты и т.д.).
• Если помещение используется для обслуживания дома (проход коммуникаций, инженерные сети, доступ к ним), оно не может быть зарегистрировано как отдельный объект собственности застройщика.

Ваши шаги:

1. Получите технический паспорт дома и план БТИ, чтобы определить назначение спорных помещений.
2. Запросите выписку из ЕГРН на эти помещения, чтобы убедиться, кто является их собственником и на каком основании.
3. Если помещения зарегистрированы за застройщиком, но по факту служат дому, вы вправе обратиться в суд с иском об оспаривании права собственности.
4. Инициировать обращение в суд может либо один из собственников, либо ТСЖ/ЖСК/совет дома от имени всех жильцов.

Доказательная база включает: проектную документацию, акт ввода дома в эксплуатацию, технический план и свидетельства жильцов. Суд, как правило, назначает строительную экспертизу, которая подтверждает, что помещение относится к общедомовому имуществу.

Важно: если застройщик использует эти помещения в коммерческих целях (например, сдает в аренду), то при признании их общедомовыми жильцы смогут потребовать возмещения убытков и перерасчета коммунальных платежей.

Рекомендация: перед подачей иска советую провести бесплатную консультацию у юриста по недвижимости. Он поможет определить перспективу дела, подготовить документы и правильно сформулировать требования. Это позволит сэкономить время и избежать процессуальных ошибок.

Вывод: если помещение используется для нужд дома, то, скорее всего, оно должно быть признано общедомовым имуществом. Ваша инициатива абсолютно правомерна, и при наличии доказательств суд может обязать Росреестр аннулировать право собственности застройщика.