Сдача коммерческой недвижимости физлицу

Question

У меня есть небольшое нежилое помещение в торговом центре, которое я купил под сдачу в аренду. Недавно ко мне обратился знакомый, который хочет использовать это помещение под свой личный проект (не бизнес, а, например, как мастерскую для хобби). Он физическое лицо, не предприниматель. Можно ли заключить договор аренды коммерческой недвижимости напрямую с физическим лицом, и какие здесь могут быть риски для меня как собственника?

Answer 1

Вопрос, который вы подняли, действительно встречается довольно часто на практике. Давайте разберем его по шагам.

1. Можно ли сдавать коммерческую недвижимость физическому лицу?
Да, закон не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, даже если они не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Договор аренды в этом случае заключается в письменной форме, как и с юридическим лицом.

2. Особенности договора аренды с физическим лицом:

• Назначение помещения. В договоре важно указать, что помещение используется именно по целевому назначению - как нежилое. Использовать его для проживания нельзя, и это стоит отдельно прописать.
• Срок аренды. Если договор заключен на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
• Форма оплаты. Арендная плата может вноситься наличными (по расписке) или через банковский перевод. Но для вашей же защиты лучше использовать безналичные расчеты.

3. Какие риски для арендодателя?

1. Налогообложение. Если вы как физическое лицо сдаете помещение другому физлицу, вы обязаны заплатить НДФЛ в размере 13% с полученной суммы. Если вы ИП, то применяются ваши налоговые режимы (УСН, патент и т.д.).
2. Назначение использования. Если арендатор начнет использовать помещение вразрез с его назначением (например, устроит там жилье), это может повлечь административные штрафы и проблемы с надзорными органами.
3. Исполнение обязательств. С физическими лицами сложнее взыскивать задолженность по аренде или возмещать ущерб, чем с компаниями. Поэтому в договоре стоит предусмотреть залог или повышенную предоплату.

4. Практические рекомендации:

• Пропишите в договоре максимально подробно назначение помещения и запрет на использование его для проживания.
• Установите порядок расчетов и ответственность за просрочку платежей.
• При необходимости предусмотрите обеспечение исполнения договора - например, депозит.
• Храните все документы и платежные подтверждения, чтобы в случае налоговой проверки у вас было подтверждение получения доходов и уплаты налогов.

Вывод: Да, сдавать коммерческую недвижимость физическому лицу можно. Главное - грамотно составить договор аренды и учитывать налоговые последствия. Риски в основном связаны с использованием помещения не по назначению и сложностью взыскания долгов, поэтому юридическая проработка договора здесь ключевое условие вашей безопасности.