Ситуация с жильём, купленным с использованием материнского капитала, действительно имеет свои особенности, и вопрос о сдаче такой квартиры в аренду требует внимательного подхода.
Главное правило: если квартира была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, то она должна быть оформлена в общую собственность родителей и всех детей. Это требование установлено Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Однако этот закон не запрещает сдавать такую квартиру в аренду, но важно соблюдать определённые условия:
- 1. Согласие всех собственников. Так как дети являются совладельцами, их интересы представляют родители или опекуны. То есть, фактически вы с супругом можете подписать договор аренды, действуя в интересах детей.
- 2. Отсутствие нарушения прав детей. По закону, использование имущества, принадлежащего детям, не должно ущемлять их жилищные права. Если квартира является единственным жильём семьи, органы опеки могут признать сдачу в аренду нарушением прав несовершеннолетних, особенно если дети не обеспечены другим местом проживания.
- 3. Необходимость уведомления органов опеки. Если квартира оформлена долями на детей, при сдаче в аренду лучше получить письменное разрешение органов опеки и попечительства. Это особенно важно, если семья фактически переезжает и дети будут жить по другому адресу.
Практически: чтобы избежать проблем, рекомендуется:
- Подготовить заявление в органы опеки с описанием ситуации — указать, что у детей имеется другое место проживания, где обеспечены их права.
- Приложить документы, подтверждающие новое место жительства семьи (договор аренды, свидетельство о праве собственности и т. д.).
- После получения разрешения заключить договор аренды с третьим лицом. В договоре можно указать, что жильё принадлежит нескольким собственникам, а представляют их родители.
Налоговые обязательства: доход от сдачи квартиры подлежит налогообложению. Вы можете платить налог как физическое лицо (13% НДФЛ) либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с дохода от аренды.
Итог: сдавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, если при этом не нарушаются права детей и вы получите согласие органов опеки. Без этого шага существует риск признания сделки недействительной и привлечения к административной ответственности.
Поэтому лучше заранее проконсультироваться в местной опеке и юридически грамотно оформить все документы. Это позволит спокойно сдавать жильё, не опасаясь последствий.