Если физическое лицо сдаёт в аренду нежилое помещение и при этом не зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, то доход от аренды считается его личным доходом. С такого дохода необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
1. Основной вариант — уплата НДФЛ 13% (или 15%)
- Если арендатор — организация или ИП, то они выступают налоговым агентом. Это значит, что арендатор удерживает 13% (для доходов до 5 млн руб. в год) или 15% (если больше 5 млн руб.) из суммы арендной платы и перечисляет налог в бюджет.
- Физическое лицо получает сумму «чистыми», то есть уже за вычетом налога, и подавать декларацию не нужно.
2. Если арендатор — физическое лицо
- В этом случае налоговым агентом никто не выступает, и арендодатель сам должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить налог необходимо до 15 июля. Ставка — 13% или 15% в зависимости от общей суммы дохода.
3. Альтернатива — регистрация как самозанятый или ИП
- Если сдача помещения носит регулярный и систематический характер (например, вы сдаёте несколько объектов или арендаторы часто меняются), налоговая может признать такую деятельность предпринимательской.
- В этом случае выгоднее зарегистрироваться как самозанятый (НПД) — ставка 4% при аренде физлицам и 6% при аренде организациям. Налог рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог».
- Если аренда масштабная или требуется работа с юрлицами по безналу, можно оформить ИП и выбрать упрощённую систему налогообложения (6% с дохода или 15% с разницы доходы-расходы).
4. Дополнительные платежи и нюансы
- Если помещение находится в собственности, необходимо уплачивать налог на имущество физических лиц. Его рассчитывает налоговая автоматически, исходя из кадастровой стоимости.
- При сдаче нежилого помещения важно, чтобы в ЕГРН объект действительно имел статус «нежилого» — от этого зависит правомерность сдачи и ставка налога.
- Заключайте письменный договор аренды и указывайте реальные суммы — это защитит от претензий налоговой и арендатора.
Итог: если вы сдаёте помещение юрлицу, налог удерживает арендатор. Если физлицу — платите налог самостоятельно. При регулярной сдаче стоит рассмотреть регистрацию как самозанятый — это проще и выгоднее по ставке.