При оформлении договора купли-продажи дома с земельным участком действительно важно разделить стоимость объекта недвижимости на две части: дом и землю. Этот момент имеет значение как для правильного отражения сделки в Росреестре, так и для расчета налогов при продаже. Рассмотрим по шагам, как это сделать правильно.
1. Определите кадастровую стоимость объектов.
Каждый объект недвижимости (земельный участок и дом) имеет собственную кадастровую стоимость, которая указана в выписках из ЕГРН. Обычно эту информацию можно получить через сервис Росреестра. Соотношение кадастровых стоимостей часто используют как ориентир при распределении общей суммы сделки.
2. Используйте пропорцию кадастровой стоимости.
Предположим, общая сумма продажи составляет 10 000 000 руб., кадастровая стоимость участка - 6 000 000 руб., а дома - 4 000 000 руб. Тогда соотношение 60/40 будет логичным. В договоре можно указать:
- Стоимость земельного участка - 6 000 000 руб.
- Стоимость жилого дома - 4 000 000 руб.
3. Почему важно разделение стоимости.
- Для продавца: отдельное указание цены может повлиять на расчет налога при продаже, особенно если объекты были приобретены в разное время.
- Для покупателя: это важно при последующем учете имущества, страховании и возможной перепродаже.
4. Как оформить в договоре.
В тексте договора следует четко прописать, что предметом купли-продажи являются два объекта недвижимости - жилой дом и земельный участок. В разделе «Цена договора» укажите общую сумму и отдельно стоимость каждого объекта. Например: «Общая цена договора составляет 10 000 000 руб., из которых 6 000 000 руб. приходится на земельный участок, а 4 000 000 руб. - на жилой дом».
5. На что обратить внимание при регистрации.
Росреестр требует, чтобы кадастровые номера и характеристики каждого объекта были указаны корректно. Если в договоре все оформлено правильно, регистрация пройдет без проблем. Ошибки в распределении стоимости не влияют на саму регистрацию, но могут вызвать вопросы у налоговой службы, если суммы будут явно отличаться от кадастровых значений.
6. Налоговые последствия.
Если вы владели объектами менее минимального срока (3 или 5 лет), налог рассчитывается отдельно по каждому объекту, исходя из указанной в договоре цены, но не ниже 70% кадастровой стоимости. Поэтому разделение должно быть экономически обоснованным.
Вывод: оптимально распределять цену в пропорции кадастровой стоимости, указав это прямо в договоре. Это позволит избежать претензий со стороны налоговой и сделает сделку юридически корректной.