Покупка дома без оформленного участка

Question

Я нашел хороший дом в Подмосковье, но у него не оформлен земельный участок. Продавец говорит, что земля в пользовании много лет, но документы на участок не оформлены в собственность. Я переживаю, можно ли вообще купить такой дом и какие риски у меня будут, если я соглашусь?

Answer 1

Ситуация, когда дом оформлен в собственность, а земельный участок под ним юридически не закреплен за владельцем, встречается довольно часто. Но важно понимать, что дом и земля — это два самостоятельных объекта недвижимости, и покупка дома без должным образом оформленной земли всегда несет определенные риски.

Основные моменты, которые нужно знать:

1. Право на землю и дом взаимосвязаны. По закону собственник дома имеет право оформить земельный участок, на котором стоит строение, в собственность или аренду. Но если продавец этого не сделал, вы покупаете только дом, а на землю прав не получаете автоматически.
2. Риск отказа в оформлении земли. В ряде случаев администрация может отказать в предоставлении участка в собственность (например, если земля находится в собственности государства или имеет особый статус: лесной фонд, земли водного фонда и т. д.). В таком случае вы останетесь владельцем дома, который стоит на «чужой» земле.
3. Ограничения в пользовании. Если земля не оформлена, у вас могут возникнуть сложности с подключением к коммуникациям, пропиской, получением разрешений на реконструкцию или перепланировку.
4. Сложности при перепродаже. Дом без оформленного земельного участка менее ликвиден на рынке, и в дальнейшем продать его будет значительно труднее.

Что делать, чтобы минимизировать риски:

• Попросите у продавца документы на землю (кадастровый паспорт, выписку из Росреестра). Если их нет — требуйте хотя бы документы, подтверждающие право пользования (договор аренды, акт о предоставлении участка).
• Проверьте статус земли через выписку ЕГРН. Это позволит понять, кому принадлежит участок и возможно ли его оформить.
• Лучший вариант — обязать продавца оформить землю до сделки. Это увеличит сроки, но снизит риски для вас.
• Если продавец отказывается, можно рассмотреть вариант оформления дома по договору с условием, что земля будет передана в аренду или собственность позже. Но в этом случае нужно тщательно прописывать условия в договоре.

Вывод: покупать дом без оформленного земельного участка можно, но крайне нежелательно. Это создаст вам массу юридических и бытовых проблем. Рекомендую либо настаивать на предварительном оформлении земли продавцом, либо подготавливать сделку так, чтобы у вас были гарантии оформления земли в будущем.