Ситуация, когда один из совладельцев квартиры хочет продать свою долю, а второй против, встречается довольно часто. Важно понимать, что закон не запрещает продажу доли без согласия другого собственника, но устанавливает определённую процедуру, которую необходимо строго соблюдать.
1. Право собственности и свобода распоряжения
Каждый совладелец имеет право распоряжаться своей долей по своему усмотрению (ст. 209 и 246 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что вы можете продать, подарить, завещать или обменять свою часть собственности. Однако если речь идёт о продаже, действует право преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ).
2. Уведомление второго собственника
Перед продажей вы обязаны письменно уведомить сестру о намерении продать долю, указав цену и существенные условия сделки. Лучше всего направить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение 1 месяца она не согласится выкупить долю, вы вправе продать её любому третьему лицу на тех же условиях.
3. Продажа доли постороннему лицу
После истечения месяца можно заключить сделку с другим покупателем. Однако на практике такие сделки труднореализуемы: мало кто хочет покупать долю, если другой собственник живёт в квартире и не готов идти на контакт. Часто покупателями выступают инвесторы, специализирующиеся на скупке долей, но цена в таких случаях существенно ниже рыночной (иногда на 30–50%).
4. Альтернативные варианты
- Попробуйте предложить сестре выкупить долю с рассрочкой или через кредит – это может стать компромиссным решением.
- Можно обратиться в суд с требованием о выделе доли в натуре (если это реально возможно технически). Тогда вы получите отдельный объект недвижимости, который можно продать без ограничений.
- Если выдел невозможен, но пользование квартирой невозможно из-за конфликта, суд может присудить денежную компенсацию за вашу долю.
5. Практический совет
Чтобы минимизировать риски, обратитесь к юристу для подготовки уведомления и проверки условий сделки. Также важно зарегистрировать переход права собственности через Росреестр, иначе сделка не будет считаться завершённой.
Итог: вы вправе продать долю без согласия сестры, но обязаны предложить ей выкуп первой. Если она откажется или проигнорирует уведомление, вы сможете продать долю другому лицу, соблюдая требования закона. При этом нужно быть готовым к тому, что продать долю по рыночной цене будет сложно.