В вашей ситуации важно понимать, что при продаже недвижимости или доли в ней налоговая база определяется исходя из цены сделки, но при этом налоговые органы учитывают и кадастровую стоимость объекта. Это введено для того, чтобы сделки с заниженной ценой не уходили от налогообложения.
Основные правила следующие:
- Если цена продажи по договору равна или превышает 70% кадастровой стоимости объекта (или доли) на 1 января года, в котором произошла сделка, то налог считается от фактической цены продажи.
- Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то налоговая база будет пересчитана исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,7.
Таким образом, в декларации 3-НДФЛ вы должны указать:
- Фактическую цену продажи, указанную в договоре купли-продажи.
- Кадастровую стоимость объекта (или доли) по состоянию на 1 января того года, в котором произошла сделка. Эти сведения можно получить на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН.
Пример: Если вы продали долю в 2023 году, то берете кадастровую стоимость на 1 января 2023 года. Сравниваете её с ценой продажи. Если цена ниже 70% от кадастровой, налог будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости × 0,7.
Что важно учесть:
- В декларации указывайте оба значения: цену по договору и кадастровую стоимость. Налоговая сама проверит соотношение и определит налоговую базу.
- Если имущество находилось в собственности минимальный срок (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации), можно применить налоговый вычет (1 млн рублей для продажи недвижимости или вычет по расходам на приобретение).
- Если вы продали долю за цену ниже кадастровой, не стоит скрывать данные – налоговая всё равно проверит их через Росреестр.
Итог: В 3-НДФЛ указывайте кадастровую стоимость доли на 1 января года сделки. Сравнение с ценой продажи налоговая произведет автоматически, и налог будет рассчитан по наиболее правильной формуле.