Какая площадь квартиры указывается в Росреестре

Question

Я недавно купил квартиру в новостройке, и сейчас оформляю документы в Росреестре. Заметил, что в выписке ЕГРН указана площадь меньше, чем по договору долевого участия и по обмеру БТИ. Теперь переживаю, какая именно площадь считается «официальной», и почему могут быть такие расхождения?

Answer 1

В Вашей ситуации важно понимать, что Росреестр отражает данные о квартире на основании технической документации, предоставленной органами кадастрового учета, а не по договору или обмерам застройщика. Именно поэтому могут возникать расхождения.

Какая площадь указывается в Росреестре:

• Общая площадь – это основной показатель, который фиксируется в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Она включает все помещения квартиры: комнаты, кухню, коридоры, санузлы и встроенные шкафы.
• Балконы, лоджии, террасы – учитываются отдельно. Согласно действующим нормативам, они не включаются в общую площадь квартиры, но могут быть отражены в техническом плане с понижающим коэффициентом.
• Жилая площадь – в выписке из ЕГРН не указывается. Этот показатель чаще встречается в старых документах (например, в технических паспортах БТИ).

Почему появляются расхождения:

1. Застройщик в договоре может указывать площадь «по проекту», а реальный обмер БТИ или кадастрового инженера может дать иную цифру.
2. При вводе дома в эксплуатацию проводится техническая инвентаризация, и именно эти данные передаются в Росреестр.
3. Если квартира перепланировалась (например, снос перегородки или объединение помещений), но изменения не внесены в кадастр, площадь в Росреестре может отличаться от фактической.

Что делать в Вашей ситуации:

• Сравните данные договора и выписки из ЕГРН. Если разница незначительная (несколько десятых метра), это нормальная практика, связанная с методикой измерений.
• Если расхождение существенное (например, несколько квадратных метров), имеет смысл заказать технический план у кадастрового инженера и внести изменения в Росреестр.
• В случае, если площадь по договору оказалась больше, чем фактически указано в ЕГРН, можно обратиться к застройщику для перерасчета стоимости квартиры или возврата переплаты.

Вывод: официальной считается именно та площадь, которая отражена в ЕГРН. Она используется для любых юридически значимых действий: купли-продажи, наследования, дарения, ипотеки. Если данные некорректны – их можно исправить через кадастрового инженера и подачу заявления в Росреестр.