Ситуация, когда квартира не зарегистрирована в Росреестре, встречается довольно часто. Особенно это касается старого жилья, приватизированных квартир, наследственных объектов или недвижимости, переходящей по старым договорам. Разберем по шагам, что это значит и каковы ваши права.
1. Право собственности возникает только после государственной регистрации. Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимость возникает только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если квартира не зарегистрирована, то с точки зрения закона собственник в Росреестре отсутствует, даже если у вас на руках подписанный договор купли-продажи.
2. Договор без регистрации не делает вас собственником. Сам по себе подписанный договор купли-продажи создает обязательство передать право собственности, но не подтверждает факт перехода этого права. Без регистрации нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать квартиру, а также невозможно оформить долговременную прописку.
3. Исключения. Если сделка заключена до 31 января 1998 года (до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество), то регистрация в Росреестре не требовалась. В этом случае право собственности подтверждается иными документами (например, свидетельством БТИ или решением суда). Но для всех последующих сделок регистрация обязательна.
4. Что делать сейчас.
- Проверьте, есть ли запись о квартире в ЕГРН. Это можно сделать через сайт Росреестра или МФЦ.
- Если записи нет, нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого подайте документы: договор купли-продажи, акт приема-передачи, квитанцию об оплате госпошлины и заявление в МФЦ.
- Если предыдущий собственник умер или отказывается участвовать, возможно потребуется обращение в суд для признания права собственности.
5. Риски, если не зарегистрировать.
- Вы не сможете распоряжаться квартирой – продать, подарить, завещать.
- Может возникнуть спор с третьими лицами, если кто-то зарегистрирует право раньше вас.
- Банк не примет такую квартиру в залог, если вы захотите взять ипотеку.
Вывод: пока квартира не зарегистрирована в Росреестре, официальным собственником вы не являетесь. Рекомендую как можно скорее подать документы на регистрацию, чтобы закрепить свое право и избежать возможных конфликтов. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, которая и будет единственным доказательством вашей собственности.