Как прописать в договоре, что ипотека в силу закона не возникает

Question

Я оформляю договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала. Росреестр вернул документы, указав, что 'ипотека в силу закона не возникает', и попросил уточнить формулировку в договоре. Не понимаю, как правильно прописать условие, если ипотека в силу закона не возникает. Можете объяснить, как это сделать и привести пример?

Answer 1

Разберёмся по шагам. В вашем случае речь идёт о ситуации, когда при покупке недвижимости с привлечением средств материнского капитала ипотека в силу закона не возникает автоматически. Это действительно важно правильно отразить в договоре купли-продажи, чтобы избежать отказа в регистрации.

Что такое ипотека в силу закона? Согласно ст. 77 Федерального закона №102‑ФЗ «Об ипотеке», ипотека может возникать в силу закона в случаях, когда имущество приобретается с использованием кредитных средств или займа. То есть залог возникает автоматически без отдельного договора ипотеки. Однако если сделка совершается без привлечения кредитных средств (например, с использованием маткапитала или собственных средств), то оснований для возникновения ипотеки в силу закона нет.

Почему Росреестр делает замечание? На практике Росреестр требует, чтобы в договоре прямо указывалось, что ипотека в силу закона не возникает, поскольку это влияет на регистрацию права собственности. Если этого уточнения нет, регистратор может приостановить регистрацию, ссылаясь на возможное наличие обеспечительного обязательства.

Как правильно прописать? В разделе договора, где описываются расчёты и обязательства сторон, можно добавить формулировку примерно следующего содержания (в свободной форме):

• «Стороны подтверждают, что оплата по настоящему договору осуществляется без привлечения кредитных средств, в связи с чем ипотека в силу закона в отношении объекта недвижимости не возникает».

Также можно добавить уточнение в заключительные положения:

• «Настоящий договор не предусматривает возникновения ипотеки в силу закона в соответствии со статьёй 77 Федерального закона №102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Совет юриста:

1. Если сделка проходит через нотариуса, согласуйте с ним формулировку – нотариусы обычно имеют готовые шаблоны.
2. Если договор подаётся напрямую в Росреестр, лучше использовать формулировку максимально близкую к практике вашего регистрационного округа – можно уточнить пример текста на официальном сайте или в МФЦ.
3. Обязательно проверьте, чтобы во всех частях договора была логическая согласованность: если указано, что расчёт без кредита, то не должно быть пунктов о залоге или ипотеке.

Итог: Для договоров, где нет кредитных обязательств, важно прямо указать, что ипотека в силу закона не возникает. Это снимает возможные вопросы у регистратора и ускоряет процесс регистрации права собственности.