В вашей ситуации речь идет о дарении долей несовершеннолетним детям в квартире, находящейся в ипотеке. Это достаточно частая практика, особенно когда банк требует оформить доли детям после использования материнского капитала или в рамках семейных обязательств.
1. Согласие банка-ипотекодержателя.
Так как квартира находится в залоге, любые сделки с долями возможны только с письменного согласия банка. Вам необходимо обратиться в Сбербанк с заявлением о намерении подарить доли детям. Банк рассмотрит вашу просьбу и подготовит разрешение, в котором обычно указывается, что дарение допускается при условии сохранения залога на все доли.
2. Проект договора дарения.
В договоре важно указать:
- ФИО дарителя(ей) и одаряемых, паспортные данные;
- описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
- размер даримых долей каждому ребенку;
- указание, что квартира находится в залоге у Сбербанка, с указанием реквизитов кредитного договора;
- ссылку на согласие банка на совершение сделки;
- обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Если дети несовершеннолетние, за них договор подписывают родители или опекуны.
3. Дополнительные документы для регистрации:
- паспорта сторон (или свидетельства о рождении детей);
- согласие банка;
- ипотечный договор и выписка из ЕГРН;
- нотариально удостоверенный договор дарения (если отчуждается доля);
- заявления на регистрацию перехода права собственности.
4. Особенности оформления у нотариуса.
С 2016 года сделки по отчуждению долей в праве собственности требуют обязательного нотариального удостоверения. Нотариус проверит согласие банка и подготовит договор в соответствии с требованиями закона. После подписания нотариус сам подаст документы в Росреестр в электронном виде.
5. Рекомендации:
- Не пытайтесь составлять договор самостоятельно без согласования с банком – велика вероятность отказа в регистрации.
- Проверьте, чтобы банк письменно подтвердил, что после оформления дарения условия кредита не изменяются.
- Сохраните все документы – они могут потребоваться при последующих сделках или погашении ипотеки.
Итог: сначала получите согласие Сбербанка, затем обратитесь к нотариусу, который подготовит договор дарения с учетом всех требований. После регистрации дети станут совладельцами, а ипотека продолжит действовать на всю квартиру до полного погашения кредита.