В большинстве случаев первоначальный взнос не входит в одобренную банком сумму ипотеки. Это отдельная часть средств, которую вы вносите из собственных накоплений при покупке недвижимости. Банк, одобряя ипотеку, исходит из того, что вы участвуете в сделке своими деньгами, а кредит предоставляет только на оставшуюся часть стоимости жилья.
Чтобы понять структуру финансирования, рассмотрим простой пример. Если стоимость квартиры составляет 6 000 000 рублей, а банк требует первоначальный взнос 20 %, то вы должны внести 1 200 000 рублей собственными средствами. В этом случае банк одобряет кредит не на всю стоимость квартиры, а только на 4 800 000 рублей. Именно эта сумма будет отражена в договоре ипотеки и перечислена продавцу после подписания всех документов.
Почему банк требует первоначальный взнос:
- Это снижает риски банка: чем больше доля ваших собственных средств, тем ниже вероятность невозврата кредита.
- Наличие взноса показывает вашу платёжеспособность и серьёзность намерений.
- От размера первоначального взноса напрямую зависит процентная ставка — чем больше внесёте, тем выгоднее условия.
На что обратить внимание:
- В кредитном договоре всегда указывается сумма кредита, а не полная стоимость недвижимости.
- В договоре купли-продажи прописывается общая цена объекта и способ расчёта: часть оплачивается собственными средствами (первоначальный взнос), остальное — за счёт кредита.
- Если банк предлагает программу «ипотека без первоначального взноса», стоит уточнить, не заложен ли этот взнос в стоимость жилья через завышение цены или использование дополнительных продуктов (страхование, поручительство и т. д.).
Вывод: первоначальный взнос – это не часть одобренной суммы ипотеки. Это ваши личные деньги, которые вы вносите до получения кредита. Банк финансирует только оставшуюся часть сделки в пределах одобренной суммы. Чтобы избежать недоразумений, внимательно читайте оба договора – ипотечный и купли-продажи – и уточняйте все финансовые детали у банка и продавца.