Продажа квартиры недееспособного опекаемого

Question

Я являюсь опекуном своего дяди, признанного судом недееспособным. На него оформлена квартира, в которой он не проживает, а я за ним ухаживаю в другой квартире. Содержать второе жилье становится накладно, поэтому хотел бы продать его, чтобы средства направить на уход и лечение дяди. Могу ли я как опекун продать квартиру опекаемого и какие шаги нужно предпринять, чтобы сделать это законно?

Answer 1

Ситуация, которую вы описали, регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ. Опекун действительно может совершать сделки от имени недееспособного, но при этом закон ставит жёсткие ограничения, чтобы защитить имущественные интересы подопечного.

Основное правило: опекун не имеет права распоряжаться имуществом опекаемого по своему усмотрению. Любая сделка, которая влечёт уменьшение имущества подопечного (в том числе продажа недвижимости), возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Алгоритм действий:

1. Сначала вы подаёте заявление в орган опеки по месту жительства опекаемого. В заявлении нужно подробно обосновать причину продажи квартиры (например, невозможность содержания, необходимость средств на лечение, улучшение условий проживания подопечного).
2. К заявлению прилагаются документы: решение суда о признании лица недееспособным, документы, подтверждающие ваше назначение опекуном, правоустанавливающие документы на квартиру, справки о состоянии опекаемого, а также расчёт предполагаемых расходов, на которые пойдут вырученные средства.
3. Орган опеки проводит проверку: оценивает условия проживания подопечного, финансовую целесообразность сделки, отсутствие ущемления его прав. При необходимости назначается оценка рыночной стоимости квартиры.
4. После рассмотрения орган опеки выносит разрешение на продажу или отказ. Если разрешение получено, сделку можно оформлять у нотариуса и регистрировать в Росреестре.

Важно: вырученные деньги не становятся вашей собственностью. Обычно органы опеки требуют, чтобы средства были размещены на отдельном счёте на имя подопечного, с возможностью расходования только с разрешения опеки. Исключение – если часть суммы идёт на покупку другого жилья или оплату лечения, ухода и т. п., что должно быть документально подтверждено.

Ответственность: если опекун продаёт недвижимость без разрешения органа опеки, такая сделка может быть признана недействительной, а опекуна могут привлечь к ответственности, включая гражданско-правовую и административную.

Итог: продать квартиру возможно, но только при условии официального согласования с органом опеки и при условии, что сделка отвечает интересам недееспособного. Рекомендую заранее подготовить полный пакет документов и тщательно аргументировать необходимость продажи.