Продажа квартиры без согласия прописанных родственников

Question

Я являюсь единственным собственником квартиры в Москве, но в ней прописаны моя бывшая жена и совершеннолетний сын. Мы давно живём отдельно, но они выписываться не хотят. Я хочу продать квартиру, чтобы купить себе жильё поменьше. Могу ли я оформить сделку без их согласия и не будет ли потом проблем с регистрацией сделки?

Answer 1

Ситуация, когда в квартире прописаны родственники, но собственником является только один человек, встречается очень часто. Право собственности и право регистрации (прописки) — это разные юридические категории. Поэтому нужно рассматривать их отдельно.

1. Право распоряжения имуществом
Если вы — единственный собственник, то квартира принадлежит только вам. В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д. Для продажи не требуется согласие прописанных лиц, если они не имеют доли в праве собственности.

2. Прописанные (зарегистрированные) лица
Регистрация не даёт человеку права собственности. Однако наличие зарегистрированных граждан может вызвать сложности при продаже. Покупатель, как правило, хочет получить «чистую» квартиру без прописанных лиц, поэтому перед сделкой лучше снять всех с регистрации. В противном случае покупатель может потребовать снижения цены или вообще отказаться от покупки.

3. Если прописаны несовершеннолетние
Здесь ситуация сложнее. Продать квартиру, где зарегистрирован ребёнок, можно, но при этом органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если будет ущемлено его право на жильё. Обычно требуют предоставить доказательства, что ребёнку будет предоставлено другое жильё не хуже по условиям.

4. Возможные риски

• Если прописанные лица не снимутся с регистрации добровольно, новым собственникам придётся обращаться в суд для их выписки.
• Это может существенно снизить привлекательность квартиры для покупателей.
• Если бывшая супруга прописана, но не имеет доли, её согласие на продажу не требуется, если квартира приобреталась до брака или по безвозмездной сделке (дарение, наследство).

5. Что делать на практике

1. Проверить документы на право собственности (выписка ЕГРН, свидетельство, договор купли-продажи).
2. Попробовать договориться с родственниками о снятии с учёта.
3. Если отказываются — можно продать, но честно уведомить покупателя о наличии зарегистрированных лиц.
4. После сделки новый владелец сможет подать иск о прекращении права пользования и снятии их с регистрации.

Вывод: как собственник вы вправе продать квартиру без согласия прописанных родственников. Но для того, чтобы сделка прошла быстро и без споров, стоит заранее решить вопрос с их регистрацией.