Ситуация, когда после покупки дома выявляются ошибки в межевании или кадастровых границах участка, встречается довольно часто. Ваши действия зависят от того, на каком этапе и кем была допущена ошибка – продавцом, риелтором или органами кадастрового учёта.
Первое, что нужно сделать – проверить документы. Возьмите выписку из ЕГРН на ваш участок и на участок соседа, чтобы убедиться, где именно проходит граница. Если ошибка действительно есть, необходимо заказать кадастровую съемку у лицензированного инженера для подтверждения фактических данных.
Далее возможны два пути:
- 1. Урегулирование вопроса мирным путем. Иногда границы можно уточнить без суда, если сосед согласен подписать акт согласования. В этом случае подается заявление в Росреестр об исправлении кадастровой ошибки, прикладываются новые измерения и акт согласования.
- 2. Судебное решение. Если сосед против, придется обращаться в суд с иском об устранении кадастровой ошибки или признании права собственности на часть земельного участка. Суд назначит землеустроительную экспертизу, и при подтверждении факта ошибки – обяжет внести изменения в ЕГРН.
Важно: если вы покупали дом через риелтора, и он заверял вас в юридической чистоте объекта, то при доказательстве его вины можно взыскать убытки – например, расходы на судебные разбирательства, экспертизы, а также моральный вред. Если же продажа проходила с участием нотариуса, то нотариус несет ответственность за правильность оформленных документов.
В ряде случаев также можно предъявить требование к продавцу по ст. 460 ГК РФ – о передаче имущества свободного от прав третьих лиц. Если часть дома юридически оказалась на чужом участке, это нарушение условий договора купли-продажи. По закону вы вправе требовать расторжения сделки или уменьшения покупной цены, а также возмещения убытков.
Совет: не откладывайте обращение к юристу и кадастровому инженеру. Чем раньше будет установлено, где именно ошибка, тем проще ее исправить без судебных издержек. И обязательно направьте соседу письменное уведомление о выявленной проблеме и предложении урегулировать вопрос добровольно – это будет доказательством вашей добросовестности при рассмотрении дела в суде.