Ситуация, когда арендатор узнает, что арендованное жилье продано, действительно вызывает тревогу, однако закон в большинстве случаев защищает ваши интересы. Разберем по порядку.
1. Продажа квартиры не прекращает договор аренды
Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, при смене собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу для нового владельца. Это значит, что новый собственник вступает в права и обязанности прежнего арендодателя. Другими словами, договор аренды «переходит» вместе с квартирой к новому хозяину.
2. Условия расторжения договора
- Если договор аренды был заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре (при сроке более года), новый собственник не может в одностороннем порядке его прекратить до окончания срока.
- Если договор заключен на срок менее года и не зарегистрирован, юридическая защита слабее, но даже в этом случае выселение без предупреждения и без законных оснований незаконно.
3. Оплата за проживание
Если вы уже оплатили вперед, но прежний собственник получил эти деньги, а квартира теперь у нового владельца, вы вправе проживать до конца оплаченного периода. Новый собственник не может потребовать повторной оплаты. В случае спора можно подтвердить платежи расписками, банковскими переводами, квитанциями и т. п.
4. Как действовать сейчас
- Попросите у нового собственника документы, подтверждающие право собственности (выписку из ЕГРН).
- Предъявите ему ваш договор аренды и чеки об оплате. Объясните, что договор сохраняется на прежних условиях.
- Если он настаивает на выселении, направьте ему письменное уведомление с изложением правовой позиции и ссылкой на ст. 617 ГК РФ.
- В случае давления или незаконных действий (например, отключения коммунальных услуг, замены замков) обращайтесь в полицию и в суд, приложив все документы.
5. Когда договор может быть прекращен
- По истечении срока аренды, если стороны не продлевают отношения.
- По соглашению сторон.
- По решению суда, если арендатор нарушает условия договора (например, не платит или повреждает имущество).
Итог: Продажа квартиры не освобождает нового собственника от обязательств по действующему договору аренды. Вы имеете право проживать до окончания срока аренды или оплаченного периода. Если новый владелец нарушает ваши права, фиксируйте все действия документально и при необходимости обращайтесь в суд – практика по таким делам чаще всего складывается в пользу арендатора.