Что будет с договором аренды при смене собственника?

Question

Я арендую помещение под магазин уже третий год. Недавно узнал, что здание продали новому владельцу, и теперь он требует подписать новый договор аренды на других условиях. Старый арендодатель говорит, что все обязательства по нашему договору переходят к новому собственнику, а новый утверждает, что договор больше не действует. Я не понимаю, кто прав и нужно ли мне соглашаться на новые условия?

Answer 1

Ситуация, когда у арендованного помещения меняется собственник, достаточно распространена. Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, смена арендодателя (то есть переход права собственности на имущество к другому лицу) не является основанием для расторжения или изменения договора аренды. Это правило действует независимо от того, был ли новый владелец уведомлён о существовании договора.

Что это значит на практике:

• Договор аренды, заключённый с прежним собственником, сохраняет силу и для нового владельца.
• Новый собственник автоматически становится стороной по действующему договору аренды - он «вступает» в права и обязанности арендодателя.
• Все условия, которые были согласованы с предыдущим арендодателем (размер арендной платы, срок аренды, порядок оплаты и т.д.), остаются неизменными до окончания срока договора, если стороны не договорятся о другом добровольно.

Что может сделать новый собственник:

• Он обязан соблюдать действующий договор и не вправе требовать его расторжения или изменения в одностороннем порядке.
• Если арендатор нарушает условия договора (например, не платит аренду), новый арендодатель имеет право применить меры, предусмотренные договором и законом.

Что нужно сделать вам:

1. Попросите у нового владельца документы, подтверждающие переход права собственности (например, выписку из ЕГРН).
2. Направьте новому собственнику уведомление о том, что вы продолжаете исполнять договор аренды на прежних условиях и готовы перечислять арендную плату на его реквизиты.
3. Не подписывайте новый договор, если условия вас не устраивают - у вас есть законное право пользоваться помещением до окончания срока действующего договора.

Если новый собственник всё же пытается принудить вас к подписанию нового договора или угрожает выселением, фиксируйте переписку и обращайтесь в суд. Суд, как правило, встаёт на сторону арендатора, если договор заключён в установленной форме и не расторгнут.

Вывод: смена арендодателя не прекращает и не изменяет договор аренды. Ваш договор продолжает действовать, и все его условия обязательны для нового собственника помещения.