Риски покупки квартиры у индивидуального предпринимателя

Question

Я нашёл квартиру по хорошей цене, но собственником является индивидуальный предприниматель. Читал, что бывают риски при покупке недвижимости у ИП, так как имущество может быть связано с его бизнесом. Боюсь, что потом сделку могут оспорить кредиторы или налоговая. Подскажите, какие именно риски существуют и как мне себя обезопасить?

Answer 1

Покупка квартиры у индивидуального предпринимателя (ИП) действительно имеет свои особенности и потенциальные риски. Чтобы принять взвешенное решение и минимизировать опасности, важно понимать природу таких рисков и способы их снижения.

Основные риски:

• Имущество ИП может входить в состав предпринимательской деятельности. В отличие от юридических лиц, ИП отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, включая жилую недвижимость (если она не является единственным жильём).
• Риски банкротства. Если ИП находится в предбанкротном состоянии или у него есть крупные долги перед кредиторами, сделку могут оспорить как подозрительную или совершённую с целью вывести активы.
• Налоговые претензии. При значительных задолженностях по налогам налоговый орган также может попытаться обратить взыскание на имущество или оспорить сделку.
• Семейные права. Если квартира приобреталась ИП в браке, то для продажи потребуется нотариальное согласие супруга. Отсутствие такого согласия может привести к признанию сделки недействительной.

Как обезопасить себя:

1. Запросите выписку из ЕГРИП, чтобы убедиться, что продавец действительно зарегистрирован как ИП и не находится в процессе ликвидации.
2. Проверьте кредитную историю и судебные дела. На сайте ФССП можно посмотреть наличие исполнительных производств. Также стоит проверить картотеку арбитражных дел.
3. Попросите справку об отсутствии задолженностей по налогам и кредитам.
4. Согласие супруга, заверенное нотариально, если продавец состоит в браке.
5. Заключите сделку через нотариуса и используйте аккредитив или банковскую ячейку, чтобы деньги перешли только после регистрации права собственности.
6. Получите расширенную выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет отражена вся история собственников, аресты, обременения и иные ограничения.

Вывод: покупка квартиры у ИП связана с повышенными юридическими рисками, но при грамотной проверке и правильном оформлении сделки их можно свести к минимуму. Важно уделить внимание проверке финансового состояния продавца и юридической чистоте объекта. Рекомендую обратиться к юристу для сопровождения сделки - это позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.