Риски договора на неотделимые улучшения

Question

Я продаю квартиру, в которой несколько лет назад сделал капитальный ремонт: встроенная мебель, кухонный гарнитур, система кондиционирования. Покупатель настаивает, чтобы мы заключили отдельное соглашение о неотделимых улучшениях и включили их в цену квартиры. Боюсь, что потом могут возникнуть риски - например, оспаривание сделки или претензии по поводу стоимости. Насколько для меня безопасно заключать такой договор и какие подводные камни могут быть?

Answer 1

В вашей ситуации важно учитывать, что неотделимые улучшения (встроенная мебель, сантехника, системы отопления и кондиционирования) юридически становятся частью объекта недвижимости и автоматически переходят к покупателю вместе с квартирой. Поэтому заключение отдельного договора на такие улучшения может не только быть избыточным, но и в определённых случаях создавать риски.

Основные моменты, на которые стоит обратить внимание:

• Правовой статус улучшений: Если элементы действительно являются неотделимыми (например, встроенный кухонный гарнитур, встроенные шкафы, система кондиционирования), то они не могут быть предметом отдельной сделки. Они должны входить в состав квартиры при её продаже.
• Договор на улучшения: Иногда покупатели предлагают оформить отдельное соглашение, чтобы снизить налогооблагаемую базу по НДФЛ продавца. Однако налоговые органы и суды рассматривают такие действия как искусственное дробление сделки, что может привести к налоговым рискам.
• Риск оспаривания: Если отдельный договор будет заключен, его могут признать недействительным как фиктивный или мнимый (ст. 170 ГК РФ), если он направлен только на уход от налогов.
• Претензии покупателей: Если вы заключите отдельное соглашение, покупатель в будущем может заявить, что часть обязательств не исполнена (например, мебель не соответствует описанному состоянию). Это создаёт дополнительную почву для споров.

Что безопаснее сделать:

1. Закрепить в основном договоре купли-продажи квартиры перечень всех элементов, которые передаются вместе с объектом (кухонный гарнитур, встроенные шкафы и т.д.).
2. Если есть предметы, которые вы хотите продать отдельно (например, бытовая техника, не являющаяся встроенной), их можно оформить отдельным договором купли-продажи движимого имущества.
3. Избегать оформления фиктивных договоров, которые могут повлечь налоговые или судебные споры.

Вывод: заключение отдельного договора на неотделимые улучшения не только не обязательно, но и может быть рискованным. Правильный путь - отразить всё в основном договоре купли-продажи квартиры и при необходимости приложить акт приёма-передачи с перечнем имущества.