Ваша ситуация достаточно распространенная: когда у одного продавца приобретается несколько объектов недвижимости (например, квартира и нежилое помещение), у покупателя возникает вопрос - можно ли оформить всё единым договором или лучше составить отдельные соглашения.
Законодательство РФ не запрещает включать в один договор несколько объектов недвижимости. Однако есть ряд важных моментов, которые необходимо учитывать:
- Предмет договора. В договоре купли-продажи предмет должен быть определен максимально четко. Для недвижимости это означает описание каждого объекта согласно сведениям из ЕГРН (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.). Если объектов несколько, по каждому из них в отдельном разделе договора должна быть полная информация.
- Цена. Закон требует, чтобы цена договора была определена. Если объектов несколько, рекомендуется указывать цену каждого объекта отдельно, а также общую сумму сделки. Это упростит регистрацию и исключит споры, например, при признании сделки недействительной в отношении одного из объектов.
- Форма сделки. Договор обязательно заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется только в случаях, прямо установленных законом (например, продажа долей в праве общей собственности). Если таких оснований нет, достаточно простой письменной формы.
- Государственная регистрация. Переход права на каждый объект недвижимости подлежит отдельной регистрации в Росреестре. Даже если договор будет общим, в ЕГРН появятся отдельные записи для квартиры и нежилого помещения.
- Практические сложности. Иногда Росреестр при приеме документов обращает внимание на то, что единый договор содержит несколько объектов. Формально это допустимо, но на практике специалисты Росреестра могут рекомендовать разделить сделки для удобства учета. Поэтому юристы часто советуют заключать отдельные договоры на каждый объект, чтобы минимизировать риск возврата документов.
Рекомендация: если для вас критично оформить всё одной сделкой (например, из-за расчетов с продавцом или налоговых аспектов), можно использовать один договор, но с максимально детализированным описанием каждого объекта и отдельными условиями по цене. Однако более безопасным решением будет составление отдельных договоров купли-продажи на каждый объект. Это не увеличит госпошлину (она оплачивается за регистрацию права на каждый объект в любом случае), но снизит риск отказа в регистрации.
Таким образом, юридически один договор возможен, но на практике надежнее - несколько договоров, особенно если речь идет о разных видах недвижимости.