Можно ли продать арендованный участок?

Question

Я арендую участок земли у муниципалитета уже 5 лет. Появился покупатель, который хочет купить этот участок вместе с моим бизнесом, но земля числится именно в аренде. Могу ли я продать арендованный участок или как правильно оформить сделку, чтобы человек смог его приобрести?

Answer 1

Ваш вопрос достаточно распространённый, и здесь важно понимать ключевое: продать арендованный участок земли как собственность нельзя, потому что вы не являетесь его владельцем. Но есть несколько законных способов передать права на землю третьему лицу.

Разберёмся подробнее:

1. Продажа участка невозможна, так как продавать можно только то имущество, которое находится в собственности. В случае аренды земля принадлежит государству, муниципалитету или другому собственнику.
2. Что можно продать:
   • право аренды земельного участка (это называется уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды);
   • имущество, которое находится на арендованной земле (например, здание, постройку, бизнес-объект);
   • предприятие как имущественный комплекс, где земля используется на основании аренды.
3. Как это оформляется:
   • Заключается договор уступки права аренды. Для этого необходимо согласие арендодателя (муниципалитета или другого собственника земли), если в договоре аренды прямо не указано, что согласие не требуется.
   • В договор аренды вносится соответствующее изменение через регистрационные действия в Росреестре.
4. Если у вас есть здания на участке – их продажа влечет за собой переход права аренды земельного участка к покупателю автоматически. То есть, если вы продаете, например, магазин или склад, расположенный на арендованной земле, то новый владелец здания становится и новым арендатором земли.

На что обратить внимание:

• В договоре аренды обязательно проверьте пункт о возможности уступки прав и обязанностей. Если там требуется согласие арендодателя – получите его в письменной форме.
• Если участок находится в муниципальной собственности, часто арендодатель соглашается на уступку, особенно если новый арендатор готов продолжить платить аренду.
• Все сделки должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они будут считаться недействительными.

Вывод: продать арендованный участок именно как «землю» вы не можете. Но вы можете:
- продать право аренды;
- продать объект недвижимости на участке (тогда аренда перейдет покупателю автоматически);
- продать бизнес вместе с арендными правами. Таким образом, покупатель получит законные права на участок и сможет им пользоваться.