Понижающий коэффициент при оценке доли в квартире

Question

У меня есть доля в квартире, которую я получил по наследству. Сейчас по решению суда нужно определить рыночную стоимость этой доли для раздела имущества. Я слышал, что при оценке долей применяется понижающий коэффициент, так как продать долю на рынке сложнее, чем целую квартиру. Подскажите, как это работает и насколько суд учитывает этот коэффициент?

Answer 1

Здравствуйте! В вашей ситуации речь идет о судебной оценке доли в квартире, которая действительно имеет свои особенности. Доля в квартире как отдельный объект недвижимости не всегда привлекательна для покупателей, поскольку лицо, купившее долю, фактически получает право пользования, а не отдельное помещение. Именно поэтому при расчетах применяются понижающие коэффициенты.

Что это значит на практике:

• Если оценщик определяет рыночную стоимость всей квартиры, то стоимость доли не равна пропорциональной части от этой суммы. Например, 1/2 доли квартиры не стоит автоматически 50% от рыночной цены всей квартиры.
• Стоимость доли корректируется с учетом того, что реализовать ее на рынке сложнее. Для этого и применяется понижающий коэффициент.
• Размер коэффициента может быть разным – от 0,6 до 0,9, иногда даже ниже, в зависимости от конкретной ситуации: состава собственников, возможности выдела доли в натуре, наличия несовершеннолетних и других факторов.

Как это учитывает суд:

1. Суд назначает независимую экспертизу, которая определяет рыночную стоимость вашей доли с учетом коэффициента ликвидности.
2. Далее суд использует эту сумму при вынесении решения о разделе имущества или выкупе доли другими собственниками.
3. Если одна из сторон не согласна с результатами экспертизы, можно заявить ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Что важно понимать:

• Размер понижающего коэффициента не закреплен прямо в законе, но он широко применяется в оценочной практике и подтверждается судебной практикой.
• Судья, как правило, опирается на заключение экспертов-оценщиков, поэтому очень важно, чтобы экспертиза была проведена профессионально и объективно.
• Если вы считаете, что доля оценена слишком низко, у вас есть право оспорить экспертизу и представить свои доказательства.

Вывод: понижающий коэффициент – это инструмент учета реальной рыночной ситуации. Он позволяет более справедливо определить стоимость доли, которая фактически имеет меньшую ликвидность, чем целая квартира. В суде этот коэффициент почти всегда применяется, и результат зависит от того, как именно его обосновал эксперт.