Ваша ситуация действительно распространенная – многие наследники получают сразу несколько объектов недвижимости и сталкиваются с вопросом: оставить их в собственности или выгоднее одну продать. Давайте разберем основные юридические и налоговые аспекты.
1. Регистрация права собственности
Прежде всего, если квартиры еще не оформлены на вас в Росреестре, необходимо завершить процедуру наследования. До тех пор юридически вы не являетесь собственником, а значит, не можете ни продать, ни сдавать их.
2. Налог на имущество физических лиц
После оформления права собственности на вас будет начисляться ежегодный налог на имущество. Рассчитывается он исходя из кадастровой стоимости квартиры. Если у вас две квартиры, налог будет начисляться на обе. Однако есть важная особенность: льгота на один объект (например, на одну квартиру) – за нее налог не платится. Но только если у вас есть право на льготу (пенсионеры, инвалиды, ветераны и др.). Если вы не относитесь к льготным категориям, платить придется за обе.
3. Сдача квартир в аренду
Если вы решите сдавать квартиры, доход от аренды подлежит налогообложению. У вас есть выбор:
- платить НДФЛ 13% (или 15% при больших суммах) с получаемого дохода;
- оформить статус самозанятого и платить 4% от дохода (если арендаторы - физические лица). Это более выгодный вариант для большинства собственников.
4. Продажа квартиры
Если вы решите продать одну из квартир, обратите внимание на срок владения:
- если квартира в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от обстоятельств наследования и даты открытия наследства), при продаже придется заплатить налог с дохода;
- если срок владения превышает 3 или 5 лет - налог платить не нужно.
5. Что выгоднее именно вам?
Все зависит от ваших планов и финансовой стратегии:
- если вам нужен стабильный доход - имеет смысл сдавать квартиры (особенно через режим самозанятого);
- если одна квартира явно лишняя и вы не хотите ежегодно платить налоги - продажа может быть разумным решением;
- если вы рассматриваете долгосрочную перспективу - недвижимость обычно растет в цене, так что сохранение обеих квартир может быть выгодным вложением.
Вывод: оптимальное решение зависит от того, готовы ли вы заниматься арендой и учитывать налоговые обязательства. Если аренда вас не привлекает, а лишние расходы тяготят - лучше продать одну квартиру после истечения минимального срока владения, чтобы избежать налога с продажи.