Ваша ситуация довольно распространённая, и действительно, здесь важно понимать правовую грань между сдачей недвижимости в аренду и оказанием услуг по временному размещению. От этого зависит, имеет ли самозанятый право работать в таком формате.
1. Что разрешено самозанятым?
Самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход) могут оказывать услуги физическим лицам и организациям, а также продавать товары собственного производства. Основное ограничение – они не могут получать доход от сдачи имущества в аренду, если речь идёт именно о передаче имущества во временное пользование по договору аренды.
2. Почему аренда запрещена?
Доход от аренды недвижимости относится к категории пассивных доходов и не считается доходом от профессиональной деятельности. Поэтому, если вы просто сдаёте дом по договору аренды (в том числе посуточно), то такой доход облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15%, если доход свыше 5 млн руб. в год), а не налогом самозанятого.
3. В чём разница между арендой и услугами размещения?
Если вы не просто предоставляете жильё, а оказываете услуги по временному проживанию – например, убираете помещения, меняете бельё, предлагаете завтрак, встречаете гостей, то это уже не аренда, а деятельность, схожая с гостиничной. В этом случае самозанятый может законно работать, так как он оказывает услуги.
4. Как правильно оформить деятельность?
- Если вы хотите сдавать дом именно как «услугу проживания», в чеке указывайте «услуги по временному размещению».
- Если же вы просто подписываете договор аренды и передаёте дом без дополнительных услуг, лучше не использовать режим самозанятого. В таком случае можно платить НДФЛ самостоятельно или зарегистрироваться как ИП с упрощённой системой налогообложения.
5. Практический совет:
Если вы планируете сдавать дом на короткие сроки через платформы вроде Airbnb или «Суточно.ру», оформите деятельность как оказание услуг по временному размещению. Это позволит легально работать как самозанятый. Но важно, чтобы в фактических отношениях с клиентами не было признаков аренды – длительного проживания, передачи ключей без обслуживания и т. д.
Итог: самозанятый не может сдавать недвижимость в аренду, но может оказывать услуги по временному проживанию. Формулировки в чеке и характер оказываемых услуг имеют решающее значение.