Приватизация объекта с долгами

Question

Я участвую в приватизации нежилого помещения, которое когда-то принадлежало муниципалитету. После проверки выяснилось, что за этим объектом числятся долги по коммунальным услугам и налогам, накопленные еще предыдущими пользователями. Боюсь, что после приватизации эти долги переложат на меня. Подскажите, могу ли я стать ответственным за старые долги при приватизации, и как защитить себя от таких рисков?

Answer 1

Ситуация, когда при приватизации имущества обнаруживаются старые долги по коммунальным платежам, налогам или арендным обязательствам, действительно распространена. Важно понимать, что по общему правилу долги не переходят к новому собственнику автоматически, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рассмотрим основные моменты:

• 1. Обязанности прежнего собственника. Все обязательства по оплате коммунальных услуг, налогов и иных платежей лежат на лице, которое пользовалось имуществом или владело им на момент возникновения долга. Это значит, что муниципалитет, предприятие или организация, за которой закреплялся объект, должны самостоятельно урегулировать задолженности до приватизации.
• 2. Проверка объекта перед приватизацией. Перед заключением договора приватизации рекомендуется запросить:
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что отсутствуют ограничения и обременения;
  • акт сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями.
  Если долги обнаружены, стоит потребовать включить в договор пункт о том, что «все обязательства по оплате долгов, возникших до даты приватизации, несет прежний собственник».
• 3. Исключения. В некоторых случаях вместе с имуществом может переходить и обязанность по долгам, например, если речь идет не о приватизации, а о реорганизации юридического лица. Тогда долги переходят правопреемнику на основании закона. Однако в классической приватизации (передаче из государственной или муниципальной собственности в частную) такого перехода нет.
• 4. Практические шаги для защиты.
  1. Проверить наличие долгов по всем ресурсоснабжающим организациям.
  2. Зафиксировать в договоре приватизации отсутствие задолженности.
  3. Попросить акт приема-передачи, где будет указано, что объект передан без долгов и обременений.
  4. Если после передачи имущества все же предъявят требования, можно ссылаться на ст. 391 Гражданского кодекса РФ: перевод долга возможен только с согласия кредитора, а значит, без вашего согласия долг не переходит.

Вывод: если вы правильно оформите договор и получите подтверждения об отсутствии долгов, рисков для вас не будет. Даже при наличии старых задолженностей они остаются обязанностью прежнего владельца, а не приватизатора. Главное - тщательно проверить документы и зафиксировать все условия письменно.