Ситуация, когда стороны подписали договор аренды, но не оформили акт приема-передачи, встречается довольно часто. На практике возникает вопрос: считается ли договор действующим и можно ли считать, что помещение передано арендатору?
1. Юридическое значение акта приема-передачи
Акт приема-передачи фиксирует момент, когда арендатор фактически получил помещение и арендодатель исполнил свою обязанность по передаче имущества. Этот документ важен, так как именно с даты передачи помещения обычно начинается:
- обязанность арендатора платить арендную плату;
- ответственность за сохранность имущества;
- течение срока аренды, если иное не указано в договоре.
2. Может ли договор аренды заменить акт?
Если в самом договоре аренды четко прописано, что помещение считается переданным арендатору с даты подписания договора, и стороны приступили к фактическому исполнению (арендатор пользуется помещением, оплачивает аренду, арендодатель не возражает), то суды часто признают, что акт приема-передачи имеет силу договора. То есть, подписание договора и фактическое пользование помещением приравниваются к передаче объекта.
3. Судебная практика
Судебная практика подтверждает, что при наличии фактической передачи имущества и оплаты аренды отсутствие отдельного акта не является основанием для признания договора незаключенным (например, постановления АС различных округов). Главное – доказать, что помещение действительно было передано и использовалось по назначению.
4. Что делать в вашей ситуации
- Соберите доказательства фактического пользования помещением: квитанции об оплате аренды, переписку с арендодателем, фотографии помещения, документы о деятельности по адресу.
- Если в договоре указано, что помещение передано с момента подписания, – позиция арендодателя несостоятельна.
- При необходимости можно направить арендодателю письмо с подтверждением фактической передачи помещения и предложением подписать акт задним числом.
Итак, договор аренды может иметь силу акта приема-передачи, если стороны фактически исполнили свои обязательства. Главное – возможность доказать факт передачи и пользования. Однако, для избежания споров в будущем, юристы всегда рекомендуют оформлять акт приема-передачи отдельно.