Ситуация, когда гараж есть, а земля под ним не оформлена, довольно распространена, особенно в старых гаражных кооперативах. Разберем подробно, можно ли продать такой объект и какие шаги нужно предпринять.
1. Правовой статус гаража и земли под ним
- Если гараж оформлен как недвижимое имущество (есть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), продать его можно. Однако покупатель приобретает только сам объект, без прав на землю.
- Земля при этом, скорее всего, находится в собственности муниципалитета или в аренде у гаражного кооператива. Это значит, что продавец не может передать с гаражом никаких прав на участок.
2. Возможные варианты продажи
- Продажа члена ГСК – если гараж находится в кооперативе, можно продать пай, то есть фактически передать право пользования гаражом. Новый владелец вступает в кооператив, и землю под гаражом он использует на тех же условиях.
- Продажа самого строения – если гараж оформлен как недвижимость, можно заключить обычный договор купли-продажи. В договоре указывается, что земля под гаражом не принадлежит продавцу, а используется на основании членства в ГСК или иного права.
- Если гараж стоит на самовольно занятом участке (нет документов на землю, и участок не предоставлялся), то юридически продажа невозможна, пока не будет узаконено право пользования землей.
3. Как узаконить землю под гаражом
- Обратиться в администрацию города с запросом о предоставлении участка под гаражом в собственность или аренду.
- Если гараж построен до введения Земельного кодекса (до 2001 года) и документы на него есть, можно оформить землю в упрощённом порядке – через приватизацию или выкуп.
- После оформления земли на себя можно свободно продавать гараж вместе с участком, что значительно увеличит его стоимость и избавит покупателя от рисков.
4. Риски при продаже без земли
- Покупатель может отказаться от сделки, если узнает, что земля не оформлена.
- Банк не выдаст ипотеку под такой объект.
- В будущем власти могут потребовать освободить участок, если гараж признан самовольной постройкой.
5. Рекомендации юриста
- Перед продажей закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что гараж зарегистрирован.
- В тексте договора обязательно пропишите, что земля под гаражом не является собственностью продавца и не входит в предмет сделки.
- Если есть возможность – оформите землю или хотя бы аренду. Это укрепит вашу позицию и повысит привлекательность объекта.
Вывод: продать гараж без оформленной земли можно, но только сам объект. Однако лучше узаконить земельный участок – это сделает сделку безопасной и выгодной как для вас, так и для покупателя.